Acquistare una seconda casa è un sogno per molti, ma è anche un passo importante che comporta impegni economici precisi. Tra questi, la tassazione gioca un ruolo fondamentale. Conoscere in anticipo le imposte da affrontare può fare la differenza tra una scelta consapevole e una spesa imprevista. In questo articolo facciamo chiarezza su tutto ciò che c’è da sapere sulla tassazione della seconda casa in Italia.
Quando si parla di “seconda casa”?
Ai fini fiscali, per seconda casa si intende ogni immobile diverso dall’abitazione principale. Anche una casa al mare o in montagna usata solo nei fine settimana rientra in questa categoria, così come un appartamento ereditato e non abitato. Non importa quanto spesso la utilizzi: se non è la tua residenza anagrafica e non è adibita ad abitazione principale, sarà trattata fiscalmente come seconda casa.
Acquisto: le imposte da pagare
Le tasse sulla seconda casa iniziano già al momento dell’acquisto. Le imposte variano in base a chi ti vende l’immobile:
- Se acquisti da un privato, pagherai:
- Imposta di registro: 9% del valore catastale (non del prezzo di vendita).
- Imposta ipotecaria: 50 euro.
- Imposta catastale: 50 euro.
- Se acquisti da un’impresa (es. costruttore), pagherai:
- IVA: 10% sul prezzo (22% se si tratta di immobili di lusso).
- Imposta di registro: 200 euro.
- Imposta ipotecaria: 200 euro.
- Imposta catastale: 200 euro.
Attenzione: non si applicano le agevolazioni “prima casa”, quindi niente sconti sulle aliquote.
Durante la proprietà: IMU e TARI
Una volta diventato proprietario, le principali tasse da considerare sono:
1. IMU (Imposta Municipale Unica)
Sulla seconda casa l’IMU si paga sempre, ed è spesso la voce fiscale più pesante. L’aliquota base è generalmente 0,86%, ma ogni Comune può variarla (entro certi limiti). L’importo dipende dalla rendita catastale rivalutata dell’immobile e dalla percentuale di possesso.
👉 Esempio: su una seconda casa con rendita catastale di 500 euro, rivalutata e moltiplicata secondo i coefficienti stabiliti, l’IMU può superare i 1.000 euro all’anno.
2. TARI (Tassa sui rifiuti)
La TARI si applica anche sulla seconda casa, anche se non abitata stabilmente. L’importo varia in base ai metri quadri e al regolamento comunale. In alcuni casi si può chiedere una riduzione se la casa è effettivamente disabitata e senza allacci alle utenze.
Se affitti la seconda casa?
Se decidi di affittare la tua seconda casa, entrano in gioco altri aspetti fiscali. Puoi scegliere tra:
- Regime ordinario IRPEF, in cui il canone d’affitto si somma al tuo reddito e viene tassato con le aliquote ordinarie.
- Cedolare secca, un’opzione più semplice e spesso conveniente, con un’imposta fissa del:
- 21% per affitti liberi.
- 10% per affitti a canone concordato (in alcuni Comuni).
Con la cedolare secca non paghi imposta di registro né di bollo sul contratto, ma devi rispettare alcune regole specifiche.
Altri costi da considerare
Oltre alle tasse vere e proprie, ci sono spese accessorie da non dimenticare: bollette, manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazioni, eventuali spese condominiali. Una seconda casa è un bene che va gestito, anche (e soprattutto) se rimane vuota per lunghi periodi.
In conclusione
Possedere una seconda casa può essere un vantaggio, un investimento o un piacere personale. Ma è fondamentale valutarne bene i costi, soprattutto quelli fiscali, per evitare brutte sorprese. Pianificare in anticipo, informarsi sul proprio Comune di residenza e magari rivolgersi a un consulente può aiutare a fare scelte più consapevoli e vantaggiose.