Quando si acquista un immobile, una delle prime domande da porsi è: è prima o seconda casa? La differenza non è solo burocratica, ma soprattutto fiscale. Le agevolazioni, le tasse e i costi variano notevolmente. Conoscere queste differenze può fare la differenza nel bilancio familiare.
Vediamo insieme, in modo semplice e chiaro, quali sono le principali differenze fiscali tra prima e seconda casa.
Definizione: cos’è una prima casa e cos’è una seconda casa?
Per l’Agenzia delle Entrate, un’abitazione può essere considerata prima casa solo se:
- Si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende trasferire) la propria residenza entro 18 mesi.
- Non si è già titolari di altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa.
- Non si possiede un altro immobile nello stesso comune.
Qualsiasi altra abitazione acquistata non rispondente a questi requisiti sarà fiscalmente considerata seconda casa.
Acquisto: imposte e agevolazioni
✅ Prima casa
Se si acquista da privato:
- Imposta di registro: 2% sul valore catastale (con un minimo di 1.000 euro).
- Imposta ipotecaria e catastale: fisse, 50 euro ciascuna.
Se si acquista da un’impresa costruttrice (con IVA):
- IVA: 4%.
- Imposte ipotecaria e catastale: 200 euro ciascuna.
❌ Seconda casa
Se si acquista da privato:
- Imposta di registro: 9% sul valore catastale.
- Imposta ipotecaria e catastale: 50 euro ciascuna.
Se si acquista da impresa:
- IVA: 10% (22% per case di lusso).
- Imposte ipotecaria e catastale: 200 euro ciascuna.
Come si nota, le tasse sull’acquisto della seconda casa sono molto più elevate.
IMU e TASI: solo sulla seconda casa
Una delle differenze più sentite riguarda la tassazione annuale:
- Prima casa: esente da IMU e TASI, tranne che per le abitazioni di lusso (categorie catastali A1, A8, A9).
- Seconda casa: sempre soggetta a IMU e, se prevista dal comune, anche a TASI.
Questa voce può incidere anche per centinaia o migliaia di euro all’anno, in base alla rendita catastale e all’aliquota comunale.
Detrazioni fiscali: vantaggi solo per l’abitazione principale
Chi vive nella prima casa ha diritto a:
- Detrazione interessi passivi del mutuo: fino a 730 euro l’anno.
- Bonus prima casa under 36 (se ancora in vigore): esenzioni e vantaggi per i giovani.
- Altre agevolazioni legate a ristrutturazioni, efficientamento energetico o bonus mobili.
Nessuna di queste agevolazioni si applica alla seconda casa, tranne i bonus edilizi se si effettuano lavori specifici (es. Superbonus, Ecobonus, Bonus ristrutturazione).
Affitto e reddito da seconda casa
Se la seconda casa viene affittata, genera un reddito da dichiarare e quindi tassare. Si può scegliere:
- Il regime ordinario IRPEF (più conveniente per redditi bassi).
- La cedolare secca al 21% (o 10% in alcuni casi per canoni concordati).
In ogni caso, anche se non affittata, la seconda casa può generare reddito figurativo, che va inserito in dichiarazione.
Qual è la scelta più conveniente?
Non esiste una risposta universale. La prima casa offre vantaggi economici evidenti, soprattutto sul lungo periodo. Ma la seconda casa può rappresentare un investimento (soprattutto se affittata) o una scelta di vita (casa vacanze, casa per i figli).
È importante valutare i costi fiscali complessivi, soprattutto le imposte di acquisto, le spese annuali e il carico fiscale legato al reddito.
Conclusione
Le differenze fiscali tra prima e seconda casa sono significative. Prima di firmare un compromesso, è utile fare i conti e informarsi bene. Una scelta consapevole permette di evitare sorprese e di pianificare meglio le proprie risorse.